浮动利率&固定利率，购房者究竟Pick谁？

众所周知，虽然2020年疫情对美国房产造成严重影响，但自5月起，美国房市强势反弹，连续数月房价上涨，销售业绩显著。这其中一大因素就是贷款利率的持续走低。

据全美最大的房屋抵押贷款公司Freddie Mac报告称，该公司的30年长期抵押贷款的平均利率下降至2.72％，创历史新低。

那么提到房屋贷款方式，如今有两种——浮动和固定。一直以来，总是能听到人们对浮动利率，固定利率随意地评头论足。有人说浮动好，有人说固定好，有人说，两个都不错。而片面强调浮动利息好的人似乎占多数。那么，作为实际用户的您，到底选择哪个更有优势呢?

浮动利率Variable Rate Mortgage

浮动利率(Variable)：简单讲，就是您的房屋贷款利息跟随中央银行利息例会公布的，各金融机构参照执行的一个统一基本利率(英文叫做 Prime)，上下浮动。当然，金融机构会在这个基础上减让一定比例。例如当前Prime是5.75%，银行给您的利息一般会是5%左右。

浮动利率并不意味着每个月的还款额是浮动的，相反，浮动的仅仅是利率。这也就意味着，如果利率下调，那么每月的还款额中偿还本金的比率增加，而支付利率的比率降低；反之，偿还本金的比率减少，支付利息的比例增加。

浮动利率三大优点

优点一：省钱

选择浮动利率对消费者而言更省钱！约克大学一项研究数据发现，在15年的时间中，一直选择浮动利率的消费者比选择固定利率的消费者节省了2万元。研究中称，在89%的情况下，选择浮动利率比选择5年期的固定利率更经济。

蒙特利尔(BMO)银行一份类似的报告也指出，从过去30年的历史角度来看，浮动利率在82%的时间里都比固定利率更省钱。

优点二：提前解约罚金较低

一般屋主都可以接受; 基本上银行都是三个月利息而已, 两到三千, (这与固定利率用利差计算, 动辄几千上万相比相差很大)。

优点三：可转性灵活

浮动利率可以随时转成固定利率，没有任何费用，而固定利率不可以免费转成浮动利率。

固定利率Fixed Rate Mortgage

固定利率(Fix)：就是说您的贷款利息可以在一定年限内固定不动。市场上通常会有从6个月到10年不同期限的品种。例如今天的4年期固定利息是5.39%。客户在捕捉到低息时固定下来 ，就不用再担心利息上升。

固定利率四大优点

优点一：放贷额度最大化

对于首付比例20%的消费者来说，选择5年期的固定利率有机会增加贷款金额。按照房屋贷款保险公司的要求，如果借款人选择5年固定利率，可以使用商业银行实际折扣利率来计算贷款金额，而不是挂牌利率。因此，选择5年固定利率很有机会取得较高的贷款金额。

优点二：锁定最低利率

固定利率始终在历史最低点徘徊，如果能够锁定一个相对较低的利率，并在相当长的一段时间里不必担心利率的波动，高枕无忧。

优点三：省心

通常，首次买房者选择固定利率会更加安心，更省心；不过对按揭利率有一定了解的人，则更愿意尝试浮动利率，以节省一定的资金。

优点四：稳定性

固定利率的最大优势是为买房人提供了稳定性, 当你选择了固定利率，那么你会清楚的知道在这一段时间内每个月的按揭还款是多少，其中有多少是支付利息，多大比例是支付本金。

卖房利息罚金

选择利率，还有一点需要考虑的就是，卖房时的利息罚金。罚金有两种计算方式，一种是三个月的利息，另一种是利差罚金。

固定利率：在银行贷款合约的3-5年期内，想换房、卖房、或者重新贷款refinance，固定利率就将面临巨额罚款， 动辄数千，甚至2、3万元。因为固定利率是封闭式按揭，罚金采用两种计算方式（一种是三个月的利息，另一种是所谓的利差差罚金）取高的一个。

采用利差法（IRD Interest rate differential）利差罚金代表的是借款人原有的利率与银行重新放贷所给出的利率之前的差额。利差罚金是以合同的剩余期限为基础进行计算。如果某个借款人持有五年期固定利率按揭，并在按揭到期前两年解除合同，那么贷款人就应该用两年期固定利率来计算利差罚金。

浮动利率：基本上银行是收取三个月的利息作为罚金， 几百或几千，这与固定利率相比相差很大。

应该如何选择

如果消费者的按揭贷款额较大，财务弹性比较小的购房者，那么最好选择固定利率，这样至少可以避免央行大幅调高利率，而浮动利率也随之大涨、并导致自己出现财务紧张的状况。

如果家庭收入较高，而按揭贷款额较小，那么可以选择浮动利率，但是不会与固定利率有太大差别。

如果是非常保守的购房者，希望更多的稳定性，那么还是固定利率较好。

不管是选择浮动利率（variable rate mortgage）还是固定利率（ fixed rate mortgage），长期而言，选择这两种贷款利率的差别并不大。选择浮动还是固定利率需要因人而异。“适合我的（利率）可能并不适合你，也不适合其他的人，因为我们个人的经济情况不同，生活方式也不同。”